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赶紧看看你的房子能不能迅速顺利出手

瑞瑞2020年01月24日 18:00   
低价购房
[导读]赶紧看看你的房子能不能迅速顺利出手
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  2019年12月1日,长三角一体化规划纲要官宣

  整个纲要文件4次提到南通,涉及到机场、航空、铁路、公路、港口等重要规划。

  2019年12月25日,南通市区新建低价普通商品住宅项目限制转让的文件官宣

  对于新建低价普通商品住宅,不仅五年内不得转让,开盘销售还应当采取由公证机构全程监督、全房源公开摇号的方式进行公开销售。

  不管是“南通新机场”还是“上海第三机场”,南通这座城市最近一段时间一直处于风口浪尖,而机场不管是落在通州二甲还是海门四甲,通州区也成为炙手可热的香饽饽。

  在农耕文明的中国社会,家等同于安全感,而房子等同于家。买房是中国人生活,更是情感需求;面对风口浪尖的南通和一路飞涨的二手房和新房房价,不少人还是觉得当下购房是一种当机立断。

  可是,我们常常在想,怎样的房子才是值得入手的房子?小编认为,判断一套房子是否值得入手的标准有两个:

  适合居住。房子最终都是用来住的:户型设计合理,不挡光,功能设计满足一家人的生活使用习惯,就像收纳和玄关其实是日常的一种必须。

  好出手,要保证下次置换的时候,有人愿意买你的房子。为此要注意以下两点:

  第 一,同类型竞争品不能太多。同类型的房子多了,对比选择项就多了。一般情况下,大家都横向会对比物业类型和面积段。前者指的是你买的是洋房还是高层,或者你买的是别墅;后者是指的你买的房子面积是多少。物依稀为贵,当然越少是越好的。

  第 二,买入的单价不要太高。

  满足了这两点,房子至少是抗跌的,也保障了更长远的后期被置换掉的需求。

  PART TWO什么面积段的房子是合适的

  最近通州出现个势头,新房市场新项目上出现大量低于100平的小面积房子。100平以下户型占比高达58.65%,其中不乏80平的两房,100平左右的三房为主,主打小面积低总价。且先不论这样的大小是否好住,但似乎大家都认为这样的房子起码是好出手的。果真是这样吗?

  于是小编统计下市面上现在新房面积段的格局,我们按照项目交付的时间把他们归到相应的年份,

  很明显,随着年份的增加,100㎡以下的小面积户型在市面的占比越来越大,从2018年的9%逐渐增加到2022年后占比达60%,如果将2018年到2022年之后交付的项目100㎡以及下面积段产品求和,那么我们一共得到了8841套100㎡以及下面积段的产品。意味着,到2022年,市面上新交付的房子中,100套里面有60套都是100㎡及以下的。

  这种面积的房子,是通州人愿意住的房子吗?

  答案很明显不是。

  让我们看看最早一批项目,他们是在2018年进行交付的:

  很明显,刚开始选择的面积段还是很符合通州人民的主流和生活常态的。2018年交付的一批项目如君悦府、大都会、天玺湾,都是以120-140㎡面积段的产品为主,占比高达50%,100㎡及以下面积段的产品只有不到10%

  到了2019年,100-120㎡面积段的产品占到了主流(占比达60%),其次是120-140㎡面积段的产品,占比达24%。100㎡及以下面积段的产品只有16%

  2018年和2019年交付的项目,大多是在2017年-2018年购买的,当时房价还没有涨到现在的水平,当时的开发商面积段选择反映出的当地通州人生活需求的面积段。

  光从数据上看,通州人本来习惯的面积段是120-140㎡,但由于房价单价的飞涨,100-120㎡,特别是接近120㎡的面积也是接受的,或者说,除非是条件实在不行,一般通州人是不会买100㎡面积段的产品来住的。综合来看,满足通州人生活需求、符合通州人生活习惯,又充分考虑到购房成本的前提下的面积段是110-140㎡的。

  PART THREE 小面积户型值得入手?

  也就是近几年,特别是2019年和2020年入市的新项目,疯狂推出100㎡及以下面积段的产品,导致市场上100㎡及以下面积段数量暴增。为什么呢?

  单价涨了。导致客户能承受的总价低了。但这不是主力购房人群

  投 资客多了。长三角规划落地,通州湾的热潮阵阵袭来,加上通州的教育的确好,不少外区域客户或者本地人跟风入手小面积低总价的房子,以期资产的升 值和保值。

  开发商逐利追求快周转高利润,需要项目快速去化,以达到迅速回收资金成本的需求,所以相继推出这个面积段的产品,迎合低总价客户的需求。

  那么问题来了,在通州,100㎡及以下面积段的产品到底值不值得入手?

  回到我们两条判断标准:适合居住和好出手。

  小编不好评判80㎡两房或者90㎡三房的房子好不好住,毕竟家庭结构不一样,大家的居住属性不太一样;但是值得提出的是,如果您买的是高层,那可能还是要考虑下得房率和采光问题。毕竟高层的得房率太低(一般来说8-11F得房率在80%左右,11F-18F以上78%左右,18F以上可能都没有75%,这个大家在各自的购房合同里可以看到),实际拿到手的套内面积可能只有70㎡多或者80㎡多;如果是高层,也不太建议买7层及以下的,在供水和阳光照射上多多少少存在一些不方便。

  再来看看第 二个标准:好出手。也就是说要保证下次置换的时候,有人愿意买你的房子。

  这就是一个新房进入到二手房市场的过程。

  二手市场首先要注意同类型产品多不多。如果光看面积段,上面也已经提到,到2022年以后,100㎡及以下产品占比高到60%。也就是说,2022年,你想把你刚买的97㎡的房子转手卖掉,如果通州二手市场有100套房子挂出来,那么你会发现有60套房子跟你面积段是重合的。这样来说,小面积是不具备稀有属性的。

  当然,要置换首先还是要挂出去。那么你会问:那我大概多久能卖出去呢?我们盘了下二手市场产品结构的去化速度,得到了下面这张数据:

  可能第 一感觉,小面积产品还是在二手房市场走得快。月均在30多套左右。但这个的前提是我们可能需要看一下市场上的总挂牌数量:

  综合二手房市场的挂牌数量,得到以下2个结论:

  1、100㎡及以下面积段产品月均去化多,是因为挂牌量多

  2、相较于2018年,2019年100-140㎡二手房去化速度翻了一倍,140㎡以及上面积段二手房去化速度翻了一番。

  这意味着:

  1、 市场100㎡及以下面积段产品竞争大,需求在减少和成交量不大

  2、 大面积产品由于稀 缺和适合居住,越来越多的人愿意买了。

  即使不考虑挂牌数,按照2019年通州二手房一个月卖掉39套100㎡及以下产品的速度计算,市场上8841套100㎡及以下需要227个月,也就是19年!其中还有源源不断的新房进入二手房市场。并不是说小面积产品户型设计不好,只能说,同类型竞争品太多!

  我们假设你找到了买主,终于可以为之后要置换的房子准备一些资金。接下来我们就会进入二手房的议价阶段。

  目前通州100㎡以及下面积段的产品主力是融创在推(75㎡两房,98㎡三房),网络标价1.73w;招商新城雍景湾小面积单价也要到1.4w了,也就是说,目前小面积产品的入手价是1.4-1.73w。

  那两年前呢?

  万科新都会2018年5月6日开盘,当时均价1.05w-1.1w;小面积产品并没有比大面积产品单价贵。也就是说,在2018年,小面积产品的入手价格为1.05-1.1w。


  当两年前的房子和两年后的房子先后进入二手房市场,在8841套甚至更多的同类竞品中等着被买主挑选;虽然同样都是100㎡的房子,但是入手单价可能相差0.4-0.6w的时候。那么价格贵的那个就在二手房市场上停留的周期就会很长。因为也许这个总价可以买到稍微稀 缺一点大面积的二手房。

  所以,虽然长三角利好不断升级,但是现在入手小面积产品也许并不是一个最 佳的时间。从通州人居住习惯、产品稀 缺性和价格优势上这三点上,就决定了100㎡以及下面积段的产品是不好住和不好转手的。

  相较而言,110-140㎡面积段的产品可能更值得入手。一来符合通州人的居住习惯和生活需求,二来新房市场上的总量在逐年减少,第三是在二手房市场上受欢迎程度也在逐年以翻倍的速度增加。虽然140㎡以及上面颊段产品也是很稀 缺,但由于房价逐渐提高,考虑到一次交易和二次交易的总价承受能力,110-140㎡面积段产品还是更稳妥些:首先住得好,二来房子至少是抗跌的,也保障了更长远的后期被置换掉的需求。

  这就是为什么从2019年下半年开始,100㎡及以下产品的去化周期一直持续在2个月左右,而100-120㎡和120-140㎡的产品去化速度不断加快,特别是120-140㎡的产品,去化速度一直维持在40天左右;而100-120㎡的房子在2019年12月去化周期降到了30天,

  毕竟:

  1、物依稀为贵,也就是说新房市场上同类型产品少了,这个面积段属于稀 缺品;

  2、这两个面积段的房子是能住和好住的。



  东西好,市场上又稀 缺,大家当然买的多。

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